Los deudores mantienen su preocupación por el mecanismo que el Gobierno propuso para la salida del congelamiento ya que las cuotas de los créditos podrían acumular un salto superior al 160% en 18 meses. El nuevo proyecto de ley que se envió al Congreso podría brindar una solución a futuro.
Los deudores por los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) mantienen su preocupación por el mecanismo que el Gobierno propuso para realizar una salida ordenada del congelamiento de las cuotas ya que, según cálculos de especialistas, los pagos acumulados podrían aumentar muy por encima de los ingresos durante el período de «convergencia». El nuevo proyecto de ley que se envió al Congreso, que establece un cambio en la indexación y la creación de un fondo de “compensación”, podría brindar soluciones a mediano y largo plazo pero no para estos 18 meses.
A través del decreto 316, el Poder Ejecutivo decidió extender nuevamente el congelamiento de los pagos, hasta enero del año que viene. A partir de allí, de acuerdo a la norma, se preparará un esquema de ajustes que finalizará en julio de 2022, con el objetivo de evitar saltos abruptos en poco tiempo. Para que esto ocurra, el Estado va a calcular todo el atraso de las cuotas y dividirá dicho desfase en 18 partes, que pasarán a ser la base de las nuevas cuotas; las mismas aumentarán en función de la inflación de cada mes más un adicional para “converger”.
Según cálculos realizados por el economista especializado en políticas para la vivienda, Federico González Rouco, en función de la inflación esperada por los participantes del último Relevamiento de Expectativas de Mercado (45,7% para 2021 y 35,7% para 2022) y del atraso estimado, las cuotas exhibirían un incremento del 163% durante este año y medio. Frente a estos números, el analista advirtió a Ámbito que “ahora sí va a haber un problema de mora”, una situación que hasta el nuevo congelamiento por la pandemia no despertaba alarmas ya que menos del 1% de los pasivos se encontraban en situación irregular.
Marcelo Mercere, abogado representante del colectivo Hipotecados UVA, expresó su preocupación por la puerta de salida que ofrece el Gobierno ya que “todo el peso termina cayendo sobre los hipotecados” y “se puede convertir en una bomba de tiempo y hacer inviable el pago de las cuotas.”. El profesional aclaró que el escenario se agrava si se tiene en cuenta que, durante la pandemia, los deudores sufrieron pérdida del empleo de algún miembro de la pareja, suspensiones y merma importante en la facturación de monotributistas y autónomos, al igual que el resto de los trabajadores del país.
En esta ocasión, de manera distinta a lo que se había dictado en el anterior congelamiento, la diferencia entre lo que los deudores deberían haber pagado y lo que efectivamente pagaron durante la vigencia de las medidas tomadas por la pandemia, no se abonará en cuotas a partir de febrero sino que se pasará a UVA y se capitalizará al final de la vida del crédito, como si fuese una extensión de plazos sin interés. Algo parecido ocurrirá para las deudas por faltas de pago, aunque en este caso sí podrán existir intereses compensatorios.
Paralelamente, el decreto habilitará la creación de un mecanismo de reconfiguración de la cuota en caso de que la misma represente un monto superior al 35% de los ingresos del deudor.
Una posible solución a futuro
Hace dos semanas, el Gobierno envió a la Cámara de Diputados un proyecto de ley que propone que el ajuste de las cuotas de los créditos se realice en función del coeficiente Hog.Ar, que es calculado con base en el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y ya está siendo utilizado para los créditos Procrear.
El punto destacado de esta iniciativa, en relación a los créditos UVA, es que sugiere la creación de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP), a través del cual se cubrirían las diferencias en caso de descalces entre inflación y salarios. Su aprobación podría significar una buena noticia para los hipotecados en el futuro pero no para el período de convergencia que establece un esquema de pago para lo que ya sucedió en el pasado.
Rouco se declara “fan” del fondo debido a la certidumbre que le daría a la gente y a la robustez que le imprimiría al mercado de créditos a la salida de la crisis, cuando caiga el valor del metro cuadrado y/o suban los salarios en dólares. Si bien no está definido el mecanismo, para el economista la mejor alternativa, y la más fácil, implicaría que los deudores paguen una cuota ajustada por salarios y que el fondo cubra las diferencias con la inflación mes a mes, “ya sean por arriba o por abajo”. Es decir: si los salarios crecen más que los precios, se compensaría a los deudores y, en caso contrario, se haría lo mismo con los bancos.
Si se aprueba la ley, el FFCP sería administrado por una empresa con representantes del Estado nacional y se conformaría con una porción de la cuota de los créditos hipotecarios, con aportes de bancos que participen en el otorgamiento de este tipo de financiamiento, con un aporte inicial del Tesoro y con la misma rentabilidad que obtenga el propio fondo a partir de, por ejemplo, inversiones en obligaciones negociables de empresas constructoras.
“Con una inversión estatal inicial de $1.000 millones que, en términos macro es nada, tenés cubierto el fondo. Ese dinero después lo puede ir recuperando, es autosustentable”, aseguró Rouco en función de estimaciones realizadas hace algunos meses. En cuanto al porcentaje de la cuota de los préstamos, el economista aseveró que “siendo muy prudente, con una prima equivalente al 1,5% alcanzaría para financiar el fondo”. “Es algo que se puede hacer. Con esa prima podrías tener cubiertos a los nuevos deudores. Con los deudores antiguos, el problema es que tendrías que cambiar los contratos”, agregó.
Al respecto, Mercere afirmó que “se pueden explorar caminos para modificar los contratos” dependiendo de la “voluntad política”. “Existen antecedentes en ese sentido, como lo fue la salida de la convertibilidad, cuando las hipotecas estaban dolarizadas”, recordó.
De todos modos, los hipotecados no creen que el proyecto de ley sea la respuesta adecuada a sus demandas, ya que “mantiene la indexación”. “Es necesario que las hipotecas estén vinculadas a los ingresos de los tomadores y se evite el descalce entre ingresos y cuotas”, sostienen. Por su parte, Rouco afirma que el relevamiento de los ingresos de cada uno de los deudores es una tarea “que nadie quiere hacer” y que la desindexación quitaría incentivos para desarrollar un mercado de créditos por fuera del Procrear.
Cabe recordar que, según Hipotecados UVA, una deuda de $2 millones en diciembre de 2017, que equivalía a 37 ingresos, en agosto de este año pasó a ser de $5,1 millones, lo cual representa un pasivo igual a 44 ingresos.
Desde el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat prometieron una inminente convocatoria a una mesa técnica con los tenedores de los préstamos para discutir la salida del congelamiento, aunque todavía no hubo avances.
Breve repaso histórico de los créditos UVA
Los créditos UVA nacieron en 2016, bajo la premisa de que las cuotas sean accesibles, similares a las de un alquiler, y bajo la proyección de una inflación a la baja. Sin embargo, a partir de la crisis de balanza de pagos y las sucesivas devaluaciones entre 2018 y 2019, el índice de precios se disparó, al mismo tiempo que los salarios quedaron rezagados, lo cual significó una fuerte pérdida de poder adquisitivo por parte de sectores medios.
En ese marco, tras los reiterados reclamos de los hipotecados, el Gobierno de Macri decidió congelar las cuotas en agosto de 2019. Luego de un leve ajuste en febrero y marzo, la gestión de Alberto Fernández volvió a suspender los aumentos con la llegada de la pandemia de Covid-19.
Datos de comienzos de año indicaron que eran 105.000 los deudores hipotecarios UVA, la gran mayoría con préstamos de hasta 120.000 UVA (1.000 UVA equivalen al valor de la construcción de un metro cuadrado modelo), lo cual hoy significa un monto superior a $7 millones y cercano a los u$s50.000, tomando un tipo de cambio a $150.
